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楼主 | 收藏 | 举报 2015-04-01 17:31   浏览:991   回复:0

5年内目标千亿 李明携高管解密远洋地产新战略“海鸥Ⅳ”

    新华房产3月31日北京讯(记者李连章)3月30日下午两点,早春的北京天气晴朗,北京朝阳区朗园Vintage春意盎然,以创业为主题的必帮咖啡馆内,远洋地产总裁李明携多位高管正在向媒体阐释远洋地产新战略“海鸥Ⅳ”。

    去组织化打造“背包人管理模式”

    “我们今年将不下考核指标。权力给背包人,然后奖金自己发,到时候钱你愿意给谁给谁。我拿什么来考核你?我只要求你在管理财务指标的时候,你的指标体系跟我上市公司一样就行了,我也要你的净借贷比,要求每个月听到的数字比上个月好。”,在李明看来,“这叫大家共同办企业,这种模式远比全员持股更有利企业的长期发展”。

    “但是形成这样的事业合伙,需要企业形成文化。首先要开放。愿意跟别人分享你自己的观点,愿意听取不同的观点。其次要透明,就是能够让别人知道你在做什么,你能够把你自己的经验分享给别人,真正把成本降下来,把效率提上去”,李明现场调侃,“不是今天我穿上了一件花衬衣,就是开放了。”

    而在海鸥IV的背包人计划中,最重要的是如何评价每个人贡献并配以相应的激励制度?对此,李明表示早在10年前远洋推行的“海鸥Ⅱ”系统已经可以很好地承载这个功能,“我们更加依赖于信息系统而不是组织或者个人的评价,这样的评价更加客观”。

    全面退出三线城市重点关注改善性需求

    2014年,远洋新增土地储备700万平米,其中40%位于一线城市,60%位于二线城市。同时在去年,远洋地产还将位于三四线城市的600万平米的土地出售。李明现场表示:“远洋自去年开始,全面退出三线城市,未来业务将集中在一二线城市,尤其将加大在城市核心区的土地储备。”。

    在调整土地储备结构的同时,远洋也着力债务结构调整。去年7月份和今年1月份两次公司债,调整内外负债结构,逐渐把人民币和外币调整到各占一半;从期限将负责结构调整到两年期以上占60%,两年期以下占40%,来支持企业的持续从容发展。

    在李明看来,刚需主要解决的是基本居住问题,近期一两年仍是市场的主体,但改善性需求无疑未来将是市场支撑者,这个时间用不了多久,可能两三年之后,改善性需求会成为市场主流。“我们还是要集中到城区里来,聚焦城市中心地段。在北京的住宅业务中,未来两三年之后改善性需求将成为主力”。

    5年内目标千亿依托不一样的“房地产金融”

    据远洋地产近日公布的2014年业绩报告显示,公司去年全年实现协议销售额同比上升12%,达到401.42亿元,创下集团的历史新高。而截至2014年底,集团已锁定待结转协议销售额约474亿元。

    远洋地产五年后的销售额将接近千亿,目标怎么实现?“如果还是单纯增加开发项目数量,做100、200个项目,这样是不行的。那么,我们需要通过房地产金融的手段实现”,和其他地产人理解的房地产金融不同,李明更坚定的认为房地产金融核心是依托于地产,是用房地产金融的手段持续去改善运营的质量,提高运营效率,而不是去投资参股银行等。

    在住宅开发业务上要走轻资产路线,李明认为需要依靠品牌、资本或者管理的输出,这在某种程度上也是一种高周转。“合作将是一个趋势,因为未来在市场上存活下来的房地产企业数量会越来越少,过去是10万家,现在是几万家,也会再过几年就是几千家了,而且我相信真正有竞争能力和存活机会的也就是几十家”。

责任编辑:张娣

 
 
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